Nghị định 02/2022/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 6/1 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó, nhiều nội dung mới tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản.
Khái niệm
Bất động sản
Hiện nay, pháp luật Việt Nam không có bất kỳ quy định đưa ra khái niệm về bất động sản. Tuy nhiên, tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:
“Điều 105. Tài sản
1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
Như vậy, chúng ta có thể hiểu rằng bất động sản là một dạng tài sản.
Tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định thêm như sau:
“Điều 107. Bất động sản và động sản
1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”
Theo đó, những loại bất động sản mà chúng ta thường gặp bao gồm đất đai, nhà, công tình xây dựng gắn liền với đất.
Mặc dù không có khái niệm cụ thể về bất động sản nhưng ta có thể hiểu bất động sản chính là một dạng tài sản. Gồm có những loại thường gặp như đất đai; nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai,…
Kinh doanh bất động sản
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”
Theo đó, kinh doanh bất động là việc cá nhân; tổ chức thực hiện hoạt các hoạt động như xây dựng; mua bán; cho thuê; cho thuê lại; cho thuê mua bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận.
Nghị định 02/2022/NĐ-CP có những điểm mới cần chú ý sau:
Kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin
Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp; tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản); tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản).
Các thông tin cần công khai bao gồm:
Thông tin về doanh nghiệp. Bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật.
2. Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh. Theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể:
- Loại bất động sản;
- Vị trí bất động sản;
- Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;
- Quy mô của bất động sản;
- Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;
- Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;
- Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
- Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);
- Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3. Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có).
4. Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Bãi bỏ quy định về vốn pháp định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Điều 4 Nghị định 02 đã bãi bỏ quy định vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động tại Nghị định 76 là phù hợp với Luật đầu tư năm 2020, đồng thời bổ sung quy định về mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản căn cứ theo quy mô sử dụng đất (không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất từ 20 ha trở lên) cũng như cách thức xác định mức vốn chủ sở hữu.
Như vậy, Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã làm rõ điều kiện về năng lực tài chính của nhà đầu tư dự án bất động sản, đảm bảo sự đồng bộ giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đất đai cũng như những quy định mới của Luật Đầu tư 2020.
Áp dụng thống nhất các khung mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản
Điều 6 Nghị định 02 quy định về việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định tại Phụ lục của Nghị định này, bao gồm:
– Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư;
– Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú;
– Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ;
– Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại các mục.
– Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
– Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản.
Như vậy các loại hợp đồng ban hành kèm theo Nghị định 02 mang tính bắt bộc thay vì chỉ để tham khảo trong quá trình ký kết hợp đồng như quy định cũ tại Nghị định 76.
Quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lại và có sẵn
Điều 7 Nghị định 02 quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán; thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà; công trình xây dựng có sẵn (trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội) phải đảm bảo 4 điều kiện.
Bao gồm:
+ Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày 01/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết;
+ Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;
+ Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý”.
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định này.
Quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Nghị định 02 phân định nguyên tắc, trình tự, hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:
+ Đối với các dự án bất động sản dưới đây thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đầu tư:
– Dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020;
– Dự án bất động sản được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020.
+ Đối với các dự án bất động sản không thuộc diện nêu trên thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 02.
Như vậy, các dự án bất động sản thuộc diện được chấp thuận nhà đầu tư và đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư theo Luật Đầu tư 2020 mới áp dụng quy định của pháp luật về đầu tư; còn tất cả các trường hợp dự án bất động sản còn lại ngoài hai trường hợp trên sẽ áp dụng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 02. Quy định này phù hợp và thống nhất với khoản Điều 46 của Luật Đầu tư 2020, đảm bảo tính tách bạch, rõ ràng về các trường hợp chuyển nhượng Dự án sẽ áp dụng theo quy định của Luật Đầu tư và các trường hợp sẽ áp dụng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Nghị định 02 cũng đã điều chỉnh nhiều nội dung chi tiết về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ Dự án bất động sản.
Để được tư vấn cụ thể trong từng vụ việc khách hàng vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH QUỐC TẾ THÁI BÌNH
Địa chỉ: Số 69/102 phố Hoàng Đạo Thành, phường Kim Giang, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội
Hotline: 0916 600 886
Email: cskh.tblaw@gmail.com
Website: https://luatthaibinh.com/
Xin chân thành cảm ơn!
